De analyse is klaar. En dan?
De decarbonisatie van de vastgoedsector kent een lastige realiteit. Veel asset managers weten dat hun objecten een probleem hebben, maar missen de kennis over wanneer en hoe te handelen. Nils Hübener, lid van de adviesraad bij Celsios, legt uit waarom moderniseringsbeslissingen vaak mislukken en hoe een datagestuurde analyse de weg kan effenen.
Door Nils Hübener. Nils Hübener was CEO van de Dr. Peters Group, CIO van de Corestate Capital Group en Global CIO van BNP Paribas REIM. Sinds juli 2026 is hij lid van de adviesraad van Celsios GmbH.
Die Analyse ist fertig. Und dann?
Von Nils Hübener. Nils Hübener war CEO der Dr. Peters Group, CIO der Corestate Capital Group und Global CIO von BNP Paribas REIM. Seit Juli 2026 ist er Beirat der Celsios GmbH.
Ich habe in meinem Berufsleben sehr viele Portfolioanalysen gesehen. CRREM-Pfade, Sanierungsfahrpläne, Gutachten, Zertifikate. Die meisten davon waren handwerklich gut. Aber zu viele davon liegen heute noch da, wo sie damals abgelegt wurden.
Das ist die unbequeme Wahrheit über die Dekarbonisierung der Immobilienwirtschaft. Es fehlt nicht an Wissen. Jeder Asset Manager kann Ihnen heute sagen, welche seiner Objekte ein Problem haben und ab wann. Es fehlt an dem, was danach kommt.
In den Investment-Komitees, in denen ich saß, scheiterten Modernisierungsentscheidungen fast nie an der Frage, ob etwas getan werden muss. Sie scheiterten an drei anderen Dingen.
Erstens an der CAPEX-Unsicherheit. Eine Maßnahme, deren Kosten zwischen Grobschätzung und Angebot um 40 Prozent schwanken, bekommt kein Budget. Kein Gremium der Welt gibt Geld für eine Zahl frei, der es nicht traut. Also wird vertagt, nachgeschärft, neu geschätzt. Jedes Quartal Verzögerung kostet dabei mehr als die Analyse je gekostet hat.
Zweitens an der Vergabe. Wer schon einmal versucht hat, für zwanzig Objekte in acht Städten vergleichbare Angebote für Energieberatung oder Sanierungsplanung einzuholen, weiß, wovon ich spreche. Wochen an Aufwand, am Ende drei Angebote, die sich nicht vergleichen lassen, weil jeder Anbieter anders rechnet. Das ist keine Ausnahme, das ist der Normalzustand der Branche.
Drittens an der Kapazität. Die Teams, die das alles stemmen sollen, sind dieselben, die parallel das Tagesgeschäft fahren. Manuelle Prozesse fressen die Stunden, die für Entscheidungen fehlen.
Nichts davon löst eine weitere Analyse. Das löst nur Infrastruktur: Prozesse, die aus einem Befund eine belastbare CAPEX-Planung machen, aus der Planung eine saubere Ausschreibung und aus der Ausschreibung eine Vergabe mit vergleichbaren Angeboten. Das klingt unspektakulär. Es ist aber der Unterschied zwischen einem Papierstapel und einer sanierten Fassade.
Genau deshalb engagiere ich mich bei Celsios. Als ich Pathfinder zum ersten Mal gesehen habe, hat mich nicht die Analyse-Funktion überzeugt, die haben andere auch. Überzeugt hat mich, dass die Plattform da weitermacht, wo die anderen aufhören: CAPEX-Planung, automatisierte Ausschreibungen, Partner-Matching, Vergabe. Eine Portfolioanalyse, die manuell 54 Stunden dauert, läuft hier in einer halben Stunde. Aber wichtiger ist, was danach passiert: Der Weg vom Befund zur beauftragten Maßnahme wird von Monaten auf Wochen verkürzt. Das senkt nicht nur Kosten pro Maßnahme, es macht Entscheidungen überhaupt erst möglich.
Eine neue Perspektive
Ich habe das Thema lange aus einer anderen Perspektive begleitet: als Investor, der Rendite und Risiko abwägen muss, und als Manager, der Modernisierung unter Kostendruck verantwortet. Aus dieser Erfahrung kann ich sagen: Die Immobilienwirtschaft braucht keine weitere Software, die Probleme beschreibt. Sie braucht Werkzeuge, die Umsetzung billiger, schneller und planbarer machen. Celsios baut genau das, und zwar aus Deutschland heraus, mit einem Team, das zuhört und schnell liefert.
Als Beirat werde ich Celsios in strategischen Fragen und bei der Marktpositionierung unterstützen. Vor allem aber möchte ich meine Erfahrung aus drei Jahrzehnten einbringen und die Fragen stellen, die im Tagesgeschäft oft zu kurz kommen.
Sie wollen wissen, wie der Weg von der Analyse zur Vergabe konkret aussieht? Schreiben Sie an info@celsios.io oder besuchen Sie celsios.de/pathfinder.
De analyse is klaar. En dan?
Ik heb in mijn professionele leven veel portfolioanalyses gezien: CRREM-paden, renovatieplannen, taxaties, certificaten. De meeste waren vakkundig goed. Maar te veel daarvan liggen vandaag nog steeds waar ze destijds zijn neergelegd.
De decarbonisatie van de vastgoedsector kent een lastige realiteit. Het ontbreekt niet aan kennis; elke asset manager kan u vandaag vertellen welke van zijn objecten een probleem hebben en vanaf wanneer. Het ontbreekt aan de vervolgstappen.
In de investeringscomités waarin ik zat, mislukten moderniseringsbeslissingen bijna nooit op de vraag of er iets gedaan moest worden. Ze mislukten op drie andere punten.
Allereerst de CAPEX-onzekerheid. Een maatregel waarvan de kosten tussen grove schatting en offerte met 40 procent schommelen, krijgt geen budget. Geen enkel bestuur geeft geld vrij voor een getal dat het niet vertrouwt. Dus wordt het uitgesteld, aangescherpt, opnieuw geschat. Elk kwartaal vertraging kost daarbij meer dan de analyse ooit heeft gekost.
Vervolgens de gunning. Wie ooit heeft geprobeerd om voor twintig objecten in acht steden vergelijkbare offertes voor energieadvies of renovatieplanning te verkrijgen, weet waar ik het over heb. Weken werk, uiteindelijk drie offertes die niet met elkaar te vergelijken zijn, omdat elke aanbieder anders rekent. Dit is eerder regel dan uitzondering in de branche.
Tot slot de capaciteit. De teams die dit alles moeten dragen, zijn dezelfde die parallel de dagelijkse werkzaamheden uitvoeren. Handmatige processen vreten de uren op die ontbreken voor beslissingen.
Een verdere analyse lost dit niet op. Alleen infrastructuur biedt een oplossing: processen die van een bevinding een betrouwbare CAPEX-planning maken, van de planning een nette aanbesteding en van de aanbesteding een gunning met vergelijkbare offertes. Dat klinkt onspectaculair, maar het is het verschil tussen een stapel papier en een gerenoveerde gevel.
Precies daarom zet ik me in voor Celsios. Toen ik Pathfinder voor het eerst zag, overtuigde de analysefunctie me niet, die hebben anderen ook. Wat me overtuigde, was dat het platform verdergaat waar anderen stoppen: CAPEX-planning, geautomatiseerde aanbestedingen, partnermatching, gunning. Een portfolioanalyse die handmatig 54 uur duurt, is hier in een half uur klaar. Het belangrijkste is wat er daarna gebeurt: de weg van bevinding naar opdracht wordt verkort van maanden naar weken. Dit verlaagt niet alleen de kosten per maatregel, het maakt beslissingen überhaupt mogelijk.
Een nieuw perspectief
Ik heb het onderwerp lange tijd vanuit een ander perspectief gevolgd: als investeerder die rendement en risico moet afwegen, en als manager die verantwoordelijk is voor modernisering onder kostendruk. Vanuit deze ervaring kan ik zeggen dat de vastgoedsector geen nieuwe software nodig heeft die problemen beschrijft. De sector heeft tools nodig die de uitvoering goedkoper, sneller en planbaarder maken. Celsios bouwt precies dat, vanuit Duitsland, met een team dat luistert en snel levert.
Als lid van de adviesraad zal ik Celsios ondersteunen bij strategische vraagstukken en marktpositionering. Bovenal wil ik mijn ervaring van drie decennia inbrengen en de vragen stellen die in de dagelijkse praktijk vaak te weinig aandacht krijgen.
Wilt u weten hoe het traject van analyse naar gunning er concreet uitziet? Stuur een e-mail naar info@celsios.io of bezoek celsios.de/pathfinder.